토지 관련 tip : 개발 부담금

얼마 전에 근생 건축 허가 관련해서 식겁한 일이 있었는데 이 일을 겪으면서 혹시나 차후에 추가로 나올 수 있는 문제가 없을지 대지 조성 사업이 어떤 건지 검토에 들어갔다. 검색해보면서 눈에 띄는 단어가 있었으니 '개발 부담금' 이라는 것이었다. 대부분 전용비는 알아도 개발 부담금은 잘 모를 것 같다. 제주도 토지 관리 행정 페이지에 가면 개발 부담금의 취지에 대해서 아래와 같이 쓰여 있다.

 

> 우리도에서는 각종 개발사업 기타 사회·경제적 요인에 따른 지가상승으로 발생하는 개발이익이 해당 토지가 사유화됨으로써 개발이익을 목적으로 하는 투기 성행을 방지하고, 지가상승분의 일정액을 환수함으로써 토지의 효율적인 이용을 촉진하여 지역경제의 건전한 발전에 이바지하는 제도 입니다

원래 산골짜기였던 이런 땅에수도, 전기를 당겨와서 이렇게 큰 집을 지으면 원래 지가에 0 이 1~2개 더 붙여서 나라에서 알아서 올려주고 세금을 내라고 통지서가 날라온다. 그 중에 하나가 개발부담금. 

요약하면 토지 개발 시 지가 변동의 일정 % 를 세금으로 징수하겠다는 건데 문제는 이 부담금이 건축 전에 토지 지목 변경 시에 나오는 것이 아니라 준공 후에 고지서가 날라온다는 것이다. 건축은 다 했는데 무를 수도 없고 빼박으로 낼 수 밖에 없는데 액수도 적게는 수백 많게는 수천 규모가 크면 수억까지도 갈 수 있다. 개인이 작게 전이나 임야를 대지로 형질 변형해서 건축하는 경우에는 이 부담금이 나오지 않는데 정확한 부과 기준은 다음과 같다.

 

• 도시지역 : 990㎡이상(약 300평), 비도시지역 : 1,650㎡이상(약 500평)
• 택지개발, 산업단지, 관광단지, 도시개발 및 도시환경정비, 교통시설 및 물류시설, 체육시설(골프장 등) 등
• 지목변경이 수반되는 사업 등

비도시 지역에 이 정도 사이즈라면 개발 부담금이 안 나올 수 있다.

나 역시 택지 개발이라는 대지 조성 사업을 한 땅을 샀기 때문에 부과 기준에 해당된다. 다만, 이미 '대지'로 지목 변경까지 마친 상태의 택지를 구매했기 때문에 지목 변경에 따른 지가 차이를 내가 부담할 필요는 없다. 보통 대지 조성 사업으로 택지 개발을 한 땅은 시행사에서 도로, 가로등, 상하수도, 전기 매립 등 택지 인프라 일정 기준을 충족시켜야 사업 허가를 내준다고 한다. 그리고, 이런 기준을 만족해서 대지 조성 사업을 한 경우에는 보통과는 다르게 당장 건축을 하지 않아도 되는 '대지'로 지목 변경 허가를 관할서에서 내주고 지목 변경 시 부담하게 되는 개발부담금은 시행사에서 부담하고 수분양자에게 택지를 분양하게 된다. 따라서, 이미 개발부담금을 대지 조성 사업을 진행한 시행사에서 납부하고 분양했기 때문에 개인 수분양자는 전용비나 개발 부담금 없이 건축만 하면 되는 것이다.

 

 다만, 간혹 지목이 대지가 아닌 전, 임야인 땅을 수도, 전기와 같은 기본 인프라만 깔고 대지로 지목 변경 없이 분양하는 곳이 있다고 하고 실제로 인터넷을 뒤져보니 지방에서 이런 식으로 전원주택 단지를 분양받아서 3대가 살 집을 건축했더니 준공 후 갑자기 몇천만원 정도의 개발부담금 통지서가 날라와서 멘붕이었다는 글을 볼 수 있었다. 그러니, 전원주택단지라고 해서 전원주택만 지으면 되는 땅이 아니니 꼭 지목이 대지로 변경되었는지 확인을 하고 토지를 사기 전에 관할서에 반드시 연락을 해서 개발 부담금에 대해서 확인을 해야 한다. 그렇지 않으면 수천만원 뜬금포를 맞을 수 있다. 얼마나 나오냐고? 개발 부담금 계산식은 다음과 같다. 

 

• 부과산정 : 개발이익 × 25%
  =[부과종료시점지가 - (부과개시시점지가+개발비용+정상지가상승분)]×25%

보통 전이나 임야의 공시지가는 평당 1~2만원이라면 대지로 전용 시 0 이 하나 정도는 더 붙게 된다. 비도시 지역에서 600평 정도 공시지가 만원 하는 전을 사서 건축을 위해 대지로 전용해서 공시지가가 10만원이 되었다고 치자.  그리고, 상하수도, 전기 설치등 개발 비용이 2천만원이 들었을 경우의 개발 부담금을 계산하면...

 [10만원 x 600평 - (1만원 x 600평 + 2천만원)] x 25% = 850만원의 개발부담금이 나온다.

 

만약, 좀 더 정확한 예상 금액을 알고 싶다면 사려고하는 토지 근처에 대지로 되어 있는 토지의 가격을 참고해서 계산하면 된다. 보통 대지로 변환 시, 대지의 지가는 인접한 지역의 지가를 참고해서 결정된다고 한다.

 

그리고 건축 허가를 받으려면 대부분 지목이 대지여야하니 지목 변경 없이 건축은 안되요? 라는 질문은 서로의 시간 낭비가 되겠다.

 

조오타! 그리고, 돈도 많이 들었을 것 같다!