인생 첫 땅 산 이야기 (2)

제주도에서 땅을 보러다닐 때 참고했던 것을 정리해서 남겨보고자 한다.

1. 부동산 사이트
- 제주 오일장 신문 (jejuall.com)

오일장신문닷컴

- 제주 부동산 중개 조합 (ejeju114.com)

제주부동산협동조합

- 제주 교차로 (www.jejukcr.com)

제주교차로

아마 제주도는 오프라인 부동산을 찾아가지 않는 한 외지인이 제주 부동산을 찾을 수 있는 온라인 사이트는 이 3개가 전부이지 않을까 싶다. 여기에 더해서 네이버 제주 부동산 직거래 카페나 제사모와 같은 로컬 카페에 올라와 있는 부동산 매물들을 참고했었는데 내가 제주 괸당이었으면 이장님들 통해서 좀 더 편하게 좋고 싼(?) 땅을 살 수 있었을지 모르겠다. 나름 제주에서 살았던 지라 종종 술 한잔 했었던 청년회장에게 혹시나 해서 땅을 물어봤었지만... 후후... 안사요 안사~

2. 토지 이용 계획 확인
- 토지의 지번을 알고 있다면 토지이용계획을 확인해봐야한다. 대개는 부동산 업자가 확인을 해서 알려주지만 여러 업자들을 만나보니 대충대충 정확하지 않은 정보로 이야기하는 업자들도 분명히 있어서 결국 땅 주인이 책임지는 거니 건축이 어떻게 되는 땅인지 확인해보는 것이 필요했다. 어렵지 않다. 아래 링크에서 지번을 입력해서 토지 이용 계획을 확인해 보면 된다.
kras.jeju.go.kr/land_info/info/baseInfo/baseInfo.do
우선, 크게 절대, 상대, 관리 보전지역 3개로 나뉘는데 실질적으로 개발을 할 땅을 산다면 관리 보전 지역을 봐야 한다. 절대 보전 지역은 말 그대로 절대로 보전할 땅이라고 나라에서 고시한 땅이니 이 지역의 땅을 집 지으려고 샀다면 평생 집을 못지을 수 있고 팔 지도 못할 수 있다. 상대보전지역도 개발이 어려운데 이 지역은 지하수, 생태계, 경관보전지구 2등급으로 하게 되어 있어서 많은 제약사항이 뒤따른다. 결국 관리보전 지역의 땅을 봐야 하는데 관리보전지역은 아래 지구 항목으로 다시 4~5개 등급으로 관리한다.

1) 지하수보전지구
- 1등급: 주택을 포함하여 생활하수 발생시설 설치를 금지. 지하수 관리에 올인할 지역이니 건축 행위 하지 말라는 지역이라고 보면 된다.
- 2등급: 폐수, 폐기물, 가축분뇨 배출 시설이 금지된다.
-> 3~4등급까지 있는데 2등급부터 완화적용된다고 보면 되지만 무난하게 가려면 3~4등급의 토지가 건축하기 편하다.

2) 생태계 보전지구
- 1~2등급: 야생 동물과 식물을 위해 토지의형질변경 금지/ 산지전용 및 입목 벌채 절대금지. 생태계 있는 그대로 유지할 땅이라고 보면 된다.
- 3등급: 활엽수 고밀지역으로 30%만 개발이 허용된다.
- 4-1등급: 50%만 개발할 수 있다. 50% 면적에서 건폐율20%, 용적률 30% 이 적용된다. 땅이 100평이라면 50%인 50평을 개발할 수 있고 이 면적의 건폐율 20% 적용되어서 바닥면적 10평짜리를 지을 수 있는 것.
- 4-2 등급과 5등급: 특이 사항만 없다면 그대로 개발할 수 있다.
-> 가급적이면 4-2 등급 혹은 5등급이 좋다고 보면 되고 그 이상은 개발 면적 손해를 보거나 아예 안된다고 보면 깔끔하겠다.

3) 경관보전지구
- 1등급: 다른 지구와 마찬가지로 있는 그대로 둬라이다. 시설 설치 불가
- 2등급: 2층 이하
- 3~4등급: 3층 (12~15m) 이하로 시설 높이 규제
- 5등급: 후리덤
-> 경과보전은 경관이니 전망을 가리는 '높이' 규제라고 보면 이해하기 쉽다. 단층으로 지을거면 2등급도 괜찮을텐데 나중에 되팔 것도 고려한다면 마이너스 요소가 될 수 있다. 보통 3~5등급이면 무난할 것 같은데 건축할 건물의 높이를 생각하고 결정이 필요하다. 참고로 제주도는 비바람이 거칠어서 다가구 건물이나 빌딩을 지을게 아니라면 높은 건물은 건축적으로 어려움이 뒤따른다. 높을수록 바람에 흔들리지 않게 더 단단히 지어야 하고 방수에도 더 신경써야 하니까...

이런 보전 지역/보전 지구 개념이 육지에서는 드문 광경이니 제주도 땅을 보고 있다면 지번을 통해서 반드시 확인을 해보는 것을 추천한다.

3. 입지
다음은 입지인데 여러가지 변수가 있다. 같은 펜션 용도여도 인적과는 거리가 먼 숲속이 좋은 예비 건축주, 바다뷰를 좋아하는 예비 건축주, 유동 인구가 많은 지역에서 장사를 하고 싶은 걸 수도 있고 거주지가 따로 있고 서브로 컨테이너 같은 땅을 두고 개인 캠핑장처럼 쓰고 싶은 경우 등등. 사실 입지에 대해서는 정답이 있다기 보다는 이런 입지는 고민해 봐야 한다가 맞을 것 같다.

1) 주변에 혐오시설 체크
- 제주도에는 축사가 많다. 제주도 하면 떠오르는 것 중 하나가 흑돼지 아닌가... 나름 소중한 생명을 관광자원화 한다는 게 잔인하게도 느껴지지만 막상 구워서 맬젓에 찍어 먹으면 그런 생각은 안들고 맛있다는 생각만 드는 것도 사실. 따라서, 돈사가 많은 편인데 소를 키우는 우사는 냄새가 안나는 편인데 돈사는 냄새가 좀 난다. 최근 3~4년 동안은 워낙 도민들의 민원이 빗발쳐서 돈사도 냄새 관리에 신경을 쓰고 있기는 하다. 여튼, 돈사와 1km 정도 거리가 있으면 냄새는 그닥 안난다고 보면 된다. 1km 안되더라도 요샌 관리를 하는 편이라 냄새 문제는 덜하니 1km 좌우라고 보면 될 것 같다. 다만, 이런 혐오 시설이 있고 냄새가 가끔 나는 수준인데 이런 이유로 상대적으로 땅이 싸게 나오는 경우가 있다. 그래서 그런지 한림 금악리 주변에 돈사가 많은데 이쪽 땅들이 상대적으로 평당가가 낮게 나온다.

2) 비행기 소음
- 제주도는 지금 공항이 제주시 도두에 한 개 있다. 대략적인 비행기 항로를 보면 어디가 소음이 클지 알 수 있는데, 도두, 노형동, 외도, 하귀 근방 소움이 크다. 그럼에도 불구하고 노형, 하귀, 외도에 아파트 등 주거지가 밀집되어 있는데 적응해서 사는 것 같고 보통 창문 닫으면 괜찮다고들 한다. 그래도, 만약 힐링 플레이스를 계획하고 토지를 알아보고 있다면 소음 때문에 창문도 못 여는 지역은 개인적으로는 비추다. 제주도는 워낙 비행기가 자주 이착륙을 하니 혹시나 이 근방에 땅을 보고 있다면 그 땅에 가서 5분만 기다리면 된다. 그러면, 비행기 하늘 위로 지나가고 어느 정도 소음이 나는 지 체크 완료-

3) 도로
- 도로폭이 4m 이상인 도로를 2m 이상 물고 있는 토지여야 면적을 제대로 활용해서 건축할 수 있다. 예외 조항도 있다고는 하는데 난 그렇게 무리한 조건의 땅을 사고 싶지는 않았고 이 예외조항의 세부에 대해서는 검색해 보면 확인할 수 있다. 여튼, 땅은 넓다고 좋아했는데 물려 있는 도로폭이 4m 가 아니면 건축허가부터 안날 수 있으니 싸다고 사지 말고 주의가 필요하다. 막상 4m 도로를 보면 차 한대가 지나갈 수 있는 일방 통행 정도 느낌의 폭이라서 개인적으로는 6m 도로 폭이 따 좋아보였다. 물론, 제주도에는 4m 도로를 물고 있는 땅에 지은 핫한 펜션도 많이 있기는 하다.

- 땅이 도로보다 낮은 경우, 성토를 해야 하는데 낮은 도로를 메꾸는 성토는 좀 부담스럽다. 도로보다 높아서 깎아 내리는 성토도 있는데 이 경우는 이미 안정된 땅을 깎으면서 다듬는 방식이라 재성토를 해야 하거나 흙이 쓸려 내리는 경우가 덜하다고 한다. 반대로 채워 넣어야 하는 경우는 성토를 한번만 해서 끝내는 게 아니고 원칙대로라면 장마철까지 지내보고 다시 보수하고 그러는 게 맞다고 하는데 그러면 성토하다 1년은 훌쩍 지나갈 수 있다. 여러 글들을 찾아보니 만에 하나 성토한 지반이 약해지면 위에 올린 건물 자체도 흔들릴 수 있다 해서 난 이런 땅은 패스하기로 했다.

4) 전기, 수도, 하수
- 전봇대 있으면 보통 전기와 통신은 들어와 있다고 보면 된다. 제주도 외진 땅들도 대체적으로는 전기가 문제인 땅은 없었다. 전기를 당겨오는 비용은 그닥 크지 않다.

- 주변에 상수도가 없으면 상수도를 당겨와야 한다. 배관, 도로 공사 등을 받는데 이것도 오수관 공사에 비하면 비용은 양호하다 m 당 5~6만원 정도 예상하는데 정확한 건 해당 읍/면 사무소에 전화하면 정확한 비용을 안내받을 수 있다.

- 오수관이 문제다. 제주도는 점점 더 자연 환경을 관리하는 방향으로 정책을 만들어 가고 있는데 (적어도 원희룡 도정은 그렇게 보인다) 해발 300m 이상 지역은 오수관이 없으면 건축허가를 내주지 않는다. 자연침투조의 정화조는 지하수에 안좋다니 후손들도 배려하고 이해하는데 문제는 오수관 인입 비용은 m 당 50만원선으로 비싸다. 100m 당겨오려면 5천만원, 또 부동산을 보다보면 100m 는 되게 가까운 거리라는 걸 알 수 있다.
그리고, 이전에는 카페는 오수관 없이는 허가가 안나는 걸로 조례가 개정되었었는데 워낙 오수관 인입 비용이 비싸다보니 건축 경기도 죽고 민원이 빗발쳐서 지금은 이 조례가 다시 개정되어서 읍,면 지역에 300m2 미만 건축물은 오수관 없이 자체 정화조로 휴게음식점을 할 수 있게 되었다. 동 지역은 오수관 없으면 휴게 음식점 안된다고 하는데 동지역은 오수관이 그리 멀지 않은 곳에 있을 것 같다.

나머지는 어떤 경관인지 외딴 숲속인지 시내인지 등등의 개인의 목적 & 취향대로 고려하면 될 것 같다. 우린 조용하고 마운틴뷰가 좋은 모던한 느낌이 나는 동네로 결정했다.

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